财富指北

　　房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。”

　　金融整顿已转移至房地产行业

　　2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。

　　从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。

　　2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。”

　　“回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。”

　　中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。”

　　“ 在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。

　　“ 从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。

　　中国刚需人口开始出现净下降

　　事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。

　　中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。”

　　2019 年 1 月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降，7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。

　　从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。

　　“ 什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米，人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年，其中过去 10 年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。”

　　“ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。”

　　中国老百姓(81.130, -0.88, -1.07%)的改善性需求仍然非常强烈

　　中国现在人均建筑面积大概 37 平主米，人均使用面积只有 20 平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。