万科董事会主席郁亮

　　记者 | 黄昱

　　从2007年提出“拐点论”到2012年预测“白银时代”即将到来，再到2018年判断“白银时代”已经到来，万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。

　　最近地产行业最大的变化莫过于“三道红线”的提出。据界面新闻了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家试点房企需要在9月份上报反馈信息，并提出具体的降负债方案。

　　作为过去十多年一直在地产行业保持龙头地位的万科，在行业的不同周期都会有预见性的判断。如今地产行业将面临“三道红线“监管下的又一次变革，万科也继续有着自己的理解。

　　万科董事会主席郁亮近日表态，明年开始“三道红线”政策会全面实施，房地产行业也就到了管理红利阶段，所有的开发商再次来到同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零。

　　这并不是郁亮首次提出房地产进入管理红利阶段。今年6月的股东大会上，郁亮就曾指出，房地产行业的白银时代特征日趋明显，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。

　　如今“三道红线”箭在弦上，这让郁亮更加确定管理红利时代的到来。在他看来，“三道红线”的提出，影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。

　　以“三道红线”的实施为转折点，郁亮把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段；2002年之后，是金融红利阶段；“三道红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利阶段。

　　郁亮指出，在土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就可以赚到钱。土地招拍挂制度出台后，买地就不能凭关系，而要花钱了，谁的产品做得好一点，谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来。

　　进入管理红利阶段后，郁亮认为，房地产企业应该向制造业学习，向管理要效益。市场发生变化，战略要跟着变化，同时还要管理精细化。

　　房企要想活下去就是要有好产品、好服务。“在土地红利，很多有本事拿地的人最后也没有了。金融红利阶段也一样，有能力借很多钱，但没有好产品、好服务也不足以让你活到今天。”

　　地产行业的重大游戏规则已经改变，影响所有的企业而不只是某些企业。开发商的打法已经要变了，例如万科从财务纪律提高到财经纪律，两者的区别在，要把投资纪律考虑在里面。

　　郁亮指出，因为这次的融资监管是穿透式、全覆盖的，企业做多层结构、明股实债等财务技都是没有用的。

　　除 “三道红线”外，房地产行业进入白银时代的深水区也是郁亮判断管理红利时代到来的关键。