“上半年拿钱，下半年没钱，对于大多数的房企来说，2019年的资金压力非常大。”2019年的最后一日，易居企业集团CEO丁祖昱在发布会上对去年的房地产市场进行了回顾。同时也对2020年的楼市给出了自己的预判。

　　未来十年还有150万亿元的商品房销售市场

　　“土地数据2019年压力很大，成交规模回到十年相对低位，仅仅比2014、2015年略好一些，地价从各个城市来说，同比数据没有明显下降。”丁祖昱说，“溢价率与流拍率是两个最重要的指标，除了3、4、5月份有所回升，其他月份整体流拍率达14%，约等于七块地当中有一块地流拍，土地市场相当严峻。”

　　易居地产研究院此前发布的报告显示，2019年上半年，部分城市土地市场较热，地价上涨较快，接近前期高点；下半年地市降温，特别是四季度以来地价明显下跌，但全年来看，地价仍同比上涨16.6%。2019年40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米，同比增长1.7%，由负转正。但2019年下半年政策收紧后市场明显降温，全年土地成交面积仅微增1.7%。

　　溢价率方面来看，2019年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，溢价率为14.8%，略高于2018年。从单月来看，2019年12月份，40城平均土地成交均价继续明显下跌，溢价率已经连降6个月至个位数。

　　在谈及2020年的房地产市场时，丁祖昱表示，未来十年还有150亿平方米的商品房面积可销售、150万亿元的销售市场。但人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战，购房主力人口减少6100万，90后仍是刚需购房的主力。

　　最近三年，房地产创造的财富效应开始减弱

　　丁祖昱表示，“2010年3月北京出台限购令，楼市的调整期持续了18个月，2011年7月开始，限购陆续扩张至46个城市，随后楼市迎来26个月的上升期，到2014年6月-9月，全国41个城市相继取消限购。此后到了2016年3月，苏州出台了首个限价令，当年9月，22个城市收紧楼市调控。”

　　从2010年至2019年，全国商品住宅的均价翻一番，年复合增长率达到7.8%。其中，北京、上海、广州和深圳的房价则上涨1.5倍。

　　然而，对买家来说，近三年来房地产创造出的财富效应正在减弱。

　　数据显示，2017年至2018年24个典型城市热销的300个项目盈亏情况中，仅有51%的项目是赚钱的，37%出现亏损。

　　对于开发商来说，2019年融资更难，卖房也更难。

　　开发商在投资方面也越来越谨慎。从拿地的销售比来看，2019年8月份之前，TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。