作为地方“财力”的重要部分，近段时间土地出让收入增速明显加快。11月单月全国土地出让收入近7000亿元，超过此前5000余亿的今年月度平均水平，全年土地收入也有望创下新高。

　　在地方财政收入增长放缓，收支压力加大之际，土地市场的复苏和平稳，将有助于降低地方政府专项债发行规模加大情况下的债务偿还风险。同时，这也利于保持明年房地产投资增速的平稳。两者都将有助于稳定投资和促进经济。

　　单月土地收入近7000亿

　　财政部数据显示，今年1~11月累计，地方一般公共预算本级收入92851亿元，同比增长3%，低于去年同期增幅（6.9%）。

　　与一般公共预算收入增速较低相比，地方政府性基金收入的增幅反而在逐渐加快。

　　2019年前11个月，地方政府性基金预算本级收入64365亿元，同比增长10%，其中土地出让收入同比增长8.1%。

　　10%的增幅看似并不太高，但与今年上半年相比，增速已经大为加快。上半年，地方政府性基金预算本级收入29792亿元，同比增长1.6%，其中国有土地使用权出让收入下降0.8%。

　　从上半年的同比下降0.8%到前11个月同比增长8.1%，土地收入的快速反弹对地方政府性基金收入的增幅贡献很大。

　　2018年1~11月，全国土地出让收入53362亿元。按照8.1%同比增幅计算，2019年前11个月土地出让收入约为57684亿元，约占同期地方政府性基金收入的89.6%。

　　此外，11月单月全国土地出让收入也接近7000亿元（前10个月为50797.7亿元），超过此前的今年月度平均数据。

　　临近年尾，随着一些城市推地速度加快，全国土地收入还将进一步增加，并有望超过去年的6.5万亿元再创历史新高。

　　中原地产研究中心数据显示，当前土地市场继续高位运行，截至12月17日，2019年50大城市合计土地收入3.97万亿元，同比上涨幅度达16.3%，刷新历史纪录。其中出现了14个千亿城市，刷新历史同期纪录。这其中，杭州以2709亿元暂列第一，上海和苏州紧随其后。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从卖地城市的积极性看，大部分城市依然在增加土地出让。最近部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地，比如不限价商品住宅土地，土地挂牌供应也有所增加。

　　“有的地方调整了部分土地政策，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房政策都有所调整。这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，开发商拿地积极性提高。”张大伟称。

　　专项债偿还依赖土地收入

　　土地收入总额日益庞大，一些城市的经济发展与土地市场的关联也日渐深入。

　　穆迪助理副总裁袁人杰表示，未来12个月全国土地出让金收入将增长企稳或小幅回升，但如果土地市场进一步下行，将给地方政府带来挑战，尤其是在经济增长放缓以及大规模减税的情况下。

　　这一挑战主要来自债务方面。据穆迪统计，在过去的十年中，中国在2012年和2015年经历了两次周期性的房地产市场下行，土地出让金收入分别同比下降14%和21%。因此，地方政府的或有负债（contingentliability）和债务负担显著增加。

　　为加快基础设施建设，稳定投资促进经济，近两年来政府加大了地方专项债的发行规模和进度。财政部近期已经提前下达了2020年部分新增专项债务限额1万亿元，占2019年当年新增专项债务限额2.15万亿元的47%。

　　中金公司预计，2020年地方政府专项债发行规模将从2019年的2.15万亿元扩大至3.35万亿元左右，专项债发行规模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投(30.950, 2.14, 7.43%)则预计2020年新增专项债额度有望提至3万亿元。

　　但发出去的债总要还。按照2014年修订的《预算法》，地方政府举债必须有偿还计划和稳定的偿还资金来源。专项债的偿还与政府性基金收入有关，而土地出让收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。

　　财政部预算司巡视员王克冰12月17日在“地方债市场建设与发展研讨会”上表示，目前专项债偿债来源比较单一，高度依赖土地出让收入。

　　他表示，地方政府举债融资，如果用得好，有利于加快城市化、工业化的进程。但举债要和偿债能力相匹配，这是一条经济铁律，必须落实好偿债资金的来源，严控风险。

　　王克冰认为，目前法定限额内政府债务风险总体可控，但已经有一些风险的苗头，应该关注。债务率方面，2018年，我国7.4万亿元的专项债余额已经超过7万亿的政府性基金预算收入规模；同时，“目前专项债偿债来源比较单一，高度依赖土地出让收入。现在政府性基金收入大体上主要有五项，其中土地出让收入占91%。”王克冰说。

　　2020年房地产投资有望趋稳

　　对于房地产来说，土地是面粉，房子是面包，制造面包的过程则是投资。一旦土地供应和成交波动加大，则将直接影响未来房源的供应，以及造成房地产投资的波动。