今年的房地产市场，没有最难，只有更难。

　　今年房地产市场一系列的变化，对房地产开发商来说，是十分焦虑的。

　　8月以来，多家房企发布了前7月销售数据，同比去年大丰收式的增长，今年明显放缓。三巨头中的恒大和碧桂园甚至出现了负增长。

　　以前大环境经济下行时，总是房地产大涨的时候，今年面对经济下行的压力，各类调控政策却毫不放松，而且明确指出“不能外将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　下半年，整体经济环境面临诸多不确定性，加之楼市消费端房贷利率有上调之势，让开发商的日子更不好过了。

　　整体而言，经过去年高达15万亿的销售高峰后，有业内人士预计，今年楼市将迎来负增长。

　　房企增速总体放缓

　　上半年，碧万恒三巨头中，碧桂园和恒大的销售全口径金额出现负增长，从去年分别增长38.2%和20%，跌落为-2.8%和-5.5%，销售金额为4485亿元和3258亿元。万科还维持着9.4%的增长，但也比去年12%的增长有所放缓，金额为3832万元。

　　据克而瑞数据，去年销售达到千亿的30家房企中，泰禾今年上半年增长为-35.4%，同去年上半年79.8%的增长相比不可同日而语。

　　另外，中国金茂和奥园去年上半年达到3位数的高增长，分别为174.3%和136.4%。今年同样急转直下，增速放缓到17.6%和33.8%，金额为927亿元和602亿元。

　　在30家千亿房企中，与去年增长动辄100%、平均增速超50%相比，今年上半年的增速无一家达到50%。

　　全国来看，据国家统计局数据，上半年商品房销售额增长只有5.6%，与2018年上半年13.2%相比，下降7.6%。商品房销售面积更是呈现负增长，为-1.8%。

　　与销售放缓同步，在拿地方面三巨头房企也明显放缓。

　　碧桂园近三年上半年的拿地情况都比较平稳，今年拿地金额增速从去年的1%略减少至0.65%，为1086亿元。万科今年上半年拿地明显放缓，拿地金额增速从去年的58.9%大幅降低至9.3%，为1030亿元。

　　恒大近三年上半年的拿地都在减少，从2017年、2018年上半年的642亿元、308亿元，减少到今年的281亿元。

　　融创、中海、新城控股(24.550, 0.58, 2.42%)、富力、金地、金茂等都还在积极拿地，但也有多家千亿房企减少拿地，包括保利、招商蛇口(19.670, 0.26, 1.34%)、世茂、旭辉等。

　　据中原地产数据，7月份房企拿地开始分化，拿地超过50亿的企业只有4家，分别为万科、中海、金茂、华侨城。

　　根据国家统计局数据，2018年新建商品房销售额达到了15万亿元的高峰。未来房地产或许很难再突破这个记录。

　　保利发展在年初的白皮书中提出，“房地产已进入峰值时代”。在15万亿的高位之后盘整，未来5—10年增量市场规模维持10万亿以上。

　　“房地产市场已接近天花板。” 7月28日，全国房地产商会联盟主席顾云昌在博鳌·21世纪房地产论坛上预测，2019年房地产将开始下行，新房销售额会出现负增长。

　　多重政策收紧

　　今年的房地产市场，没有最难，只有更难。2019年上半年已有291家房企破产，下半年的日子只会更难过。

　　最新政策对房地产毫不手软，多道“紧箍咒”齐发。即使经济下行压力大，也丝毫没有放松的意思，坚持贯彻“房住不炒”。

　　虽然部分地方政府有借“一城一策”放开房地产政策的冲动，也被迅速遏制。

　　7月19日，开封发布取消新建商品房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　开封取消“限售令”的消息点燃了不少开发商的小小希望。但一天后，开封就撤销了此决定。

　　在7月30日召开的政治局会议上，中央表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这意味着，开发商等待政策放松的期望也破灭了，下半年房地产政策依旧收紧。

　　此前，银保监会、发改委等已经陆续收紧房企信托、海外债券融资，房地产金融史无前例地严厉，6、7月房企融资急速下滑。

　　而作为房企最重要的资金来源之一，定金及预收账款、个贷也在收紧。7月29日，银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会指出“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。”券商人士指出，这表示地产消费端融资收紧，房地产销售或将整体承压。

　　8月5日，人民币11年来首次跌破“7”关口引发热议，也被认为是房地产的利空。

　　当日，房地产指数下跌2.36%，百余家房地产股票下跌。奥园领跌达7.47%，宝龙、龙光、富力、佳兆业、建业的跌幅均达5%以上；碧桂园下跌3.35%、万科下跌3.57%、融创中国下跌4.9%、中国恒大跌3.18%。

　　中原地产指出，中国房价以前一直呈单边上涨，房产升值的空间很大。在人民币升值的数年里，住宅作为一种高价消费品，是许多投资人心中良好的投资品。出于对人民币和房产升值的预期，投资资金会大量流入我国房地产市场。

　　但如今人民币贬值和今年房地产市场出现的变化，将会影响部分购房投资，这让房企在销售方面的压力增大。

　　一度高负债运转的房企，如今面临着国内政策的多重收紧，国外融资成本升高，再融资困难，市场销售承压等多重影响。世联行(4.060, 0.01,0.25%)指出，一些房企如泰禾、新城、华侨城等已开始抛售项目“断臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷于流动性风险。