每日经济新闻 记者 包晶晶   

　　这几天，随着因“2万元喜提一套房”一夜成名的鹤岗，东北区域的城市房价亦备受关注。在国家统计局16日发布的3月数据中，丹东、锦州分别以新建住房价格环比涨幅1.9%和1.5%领涨70个大中城市。这三个城市的经济情况有着惊人相似——缺乏产业活力、人口外流明显。

　　有意思的是，在此之前，这些城市因为“存在感”过低，甚至都未能进入主流研究机构的“法眼”。

　　“2012年在上海买了房子之后，就把东北（丹东）的房子陆续卖了，到现在也没涨多少，倒是这套学区房，买下不久又涨了100万。”严女士告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者。

　　决定来上海发展的前一年，严女士夫妇就在上海买了一套房，当时上海的房价已经露出飞涨的苗头。有了孩子之后，决定扎根上海的严女士陆续卖掉了家乡的房，东拼西凑地又买了一套学区房。

　　资料图，图片来源：每经记者 张建 摄

　　“我这笔账怎么看都划算。”她不止一次说道，老家那两套房的涨幅和一线城市比起来简直不堪一提。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，地区经济涨幅放缓，影响了购房者的购买决策，叠加东北经济向几个核心城市转移的趋势明显，共同导致东北三四线城市房价普遍非常低，而且当地没有购买力。

　　东北三四线楼市众生相：暴涨的丹东只是个例

　　记者梳理国家统计局近年数据后发现，尽管丹东市时隔9个月再次领跑70城房价涨幅，但4年来其新房价格仅上涨了22.6%。

　　丹东地处辽宁东南部、紧邻朝鲜，这个低调的边境小城在2018年4月前后迎来了一轮房地产市场的“强题材行情”，彼时手握重金的投资客纷纷涌入丹东，开始了他们的“抢房”计划，丹东楼市一夜逢春。据媒体报道，在丹东楼市最火热时期，甚至出现了“售楼处每天一调价，价格以每日每平方米百元速度上涨”的情形。

　　记者查阅国家统计局数据后获知，当月丹东房价涨幅便居于70城之首，次月更是以5.3%的环比涨幅再度聚焦各方目光。

　　不过，炒房大军刚刚出手，丹东便迅速出台了限售、提高首付比例等调控政策。但从数据来看，房价易涨难跌，2018年6月，丹东的房价涨幅依然位居前列，同比涨幅高达15%，遥遥领先。

　　丹东鸭绿江畔街景。图片来源：摄图网

　　而经济基础略好于丹东的锦州，更是个房价洼地。

　　与2015年相比，目前锦州市一手房价格仅上涨13.1%，若以当年单价2800元测算，4年时间房价只涨了366.8元/平方米。

　　记者查阅安居客、房天下等平台发现，丹东市区一手房单价在5500~13000元/平方米不等，锦州市均价则在2900~5800元/平方米区间，二手房价格则更低。丹东的涨幅仅9.7%，居于倒数第四，锦州则稳居倒数第一——0.9%。

　　除了这几个城市，包括营口、黑河，以及鹤岗在内，房价都远远低于市场想像。

　　张大伟分析认为，鹤岗等城市虽然是地级市，但按照人口数量划分，与东部县级相当。不仅如此，东北的三四线城市人口外流速度非常快，而且很多重工业城市、能源城市转型下，年轻的购房人群减少，都影响了房价。

　　每经记者 包晶晶 制图

　　销售萎靡带来连锁反应：土地卖不出价

　　从城市经济发展层面来看，《2018年丹东市国民经济和社会发展统计公报》显示，全市GDP816.7亿元，总量居全省第11位。

　　2018年，丹东市商品房销售面积232.2万平方米，仅增长0.1%；商品房销售额123.3亿元，增长11.4%。

　　丹东市城镇居民可支配收入29873元，一方面，收入与易涨难跌的房价形成了强烈的对比；另一方面，城市空心化造成的市场萎缩不容忽视。像严女士这样的家庭不在少数，定居上海不久，把父母也接来同住，而且“全家都不太可能回去常住了”。

　　销售萎靡带来了一系列连锁反应，2018年丹东市住宅开发投资55.8亿元，比上年下降18.9%；住宅施工面积增长2.5%、竣工面积下降13.7%。

　　而GDP排名靠前一些的锦州却更糟糕：2018年商品房销售面积仅124.3万平方米，同比下降21.3%；商品房销售额60.3亿元，同比下降9.3%。

　　中原地产研究中心统计数据显示：东北区域大部分城市住宅土地楼面价低于1000元/平方米。

　　区域内34个城市，2019年来3个半月时间内，招拍挂市场卖地只有332亿元。

　　资料图，图文无关。图片来源：摄图网

　　可供对比的是，今年前3个月，北京、杭州、天津、上海的单城卖地收入分别是589亿元、471亿元、441亿元、382亿元，其中，杭州的卖地收入，还是同比跌去了49%后的数据。

　　不过，沈阳、大连、哈尔滨、长春这4个城市稍好，卖地收入达到了288亿元，另外只有丹东和朝阳卖地过亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，类似现象也说明了一个问题，城市空心化或者说收缩型城市也需要关注此类楼市疲软的现象，城市应该积极培育新产业，同时加大棚改力度，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，才能够形成更好的购房条件。

　　张大伟也认为，从未来发展看，除了在房价明显上涨的情况下，城市圈协同打击投机炒房，也应该具备一定的人口疏导产业转移政策。比如，未来环京可以承接北京的部分需求。这些政策应该逐渐试点落地，在不影响房地产平稳的前提下，健全供应体系，这样不仅仅可以解决大城市病，同时可以提升城市圈的活力与繁荣。