钱江晚报 蒋敏华

　　统计数据显示，今年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%，连续3个月回落。钱报记者了解到，杭州个人房贷利率也逐步回落，首套房贷款利率上浮5%渐成市场常态。

　　今年以来房企融资环境也明显好转，不但借钱更容易了，融资成本也大幅降低。

　　杭州房贷利率松动，首套目前仅上浮5%

　　去年，杭州首套房贷款利率最低上浮10%，最高上浮20%。今年春节前后，首套房利率出现局部松动，部分银行最低上浮8%。不过记者近日了解到，目前杭州首套房贷款利率普遍仅上浮5%，二套房贷款利率也从上浮20%下调为上浮10%。

　　“目前我们的合作银行包括国有四大国有银行以及大多数商业银行，从3月中旬开始首套房利率上浮5%，二套房贷款利率上浮10%。”记者从我爱我家多家门店了解到，只要购房者征信没有问题，首套房利率基本上都能做到上浮5%，而这是目前最优惠的房贷利率。

　　此前仅中信银行的个别支行，针对优质客户给予首套房贷利率上浮5%。此次调整，多家银行跨入了这一行列，意味着房贷利率全线松动。2016年，杭州首套房贷利率最低为基准利率的85折。但在过去两三年间，由于行情过于火爆，居民部门贷款一路攀升，房贷资金曾一度紧张，致使房贷利率节节攀升。如今银行资金相对充裕，这就为房贷利率下调提供了空间。

　　房贷利率下调，购房者也将大大减负。若贷款200万元，20年等额本息还贷，首套房利率从上浮10%下调为上浮5%，每月还款额将减少274元；二套房利率从上浮20%下调为上浮10%，每月还款额将减少557元。

　　杭州房产信托利率，从15%以上跌至12%

　　不但个人买房的成本降低了，房企的融资环境也大幅改善。

　　“去年下半年融资最困难的时候，房产信托年利率一度普遍超过15%，个别项目甚至接近20%。现在，房产信托年利率已跌至12%左右。”杭州一家大型信托公司业务经理吴先生告诉钱报记者，随着房企融资环境明显好转，信托融资成本明显下降。

　　信托是房企一直以来的重要融资渠道，也是观察房企融资环境的晴雨表。尽管目前银行对房地产开发贷管控仍十分严格，但包括公司债、资本市场、私募在内的其他融资渠道，由于多次降准之后流动资金相对充裕，融资难度普遍下降。据中原地产研究院统计，今年3月，全国房地产行业融资总规模超过2500亿元。

　　“一般来说，有条件的大型房企会选择境外融资，或者发行公司债。如果是上市房企，还可通过资本市场融资。但是对于没有条件的中小房企而言，只能选择信托或者私募。”吴先生说，去年房企融资环境很差，即便是一些大型房企也被迫涌入信托市场，信托利率也就水涨船高。但是今年市场环境发生了较大变化，钱容易借到了，信托利率回落也就在情理之中。

　　目前主流房企境外融资成本6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内，融资成本相对较低，而这显然会对信托市场产生冲击。“去年下半年，很多房企追着我们谈合作，条件主要由信托公司说了算。但现在完全不一样了，找我们谈合作的房企数量明显减少，并且开出的条件越来越苛刻。”吴先生表示，目前通过信托融资的主要是小型房企，有实力的房企显然会选择其他一些成本更低的融资渠道。

　　此外，房产信托产品的发行周期，也较去年有了明显提速。去年下半年，有的信托产品发行周期长达3个月以上，如今大多数发行周期已回到1个月以内。不过，房产信托产品预期回报率基本维持不变，保持8%-9%的水平。发行周期明显缩短，也意味着投资者对房地产市场信心恢复。

　　房企还债压力缓解，土地市场明显回暖

　　房地产向来是一个资金密集型行业，对资金高度依赖。融资成本大降，显然将大大缓解房企的资金压力，并进而对后期市场走势产生一定影响。

　　近期，全国多个城市的土地市场明显回暖，分析人士普遍认为这与年初房企资金较为充裕有关。一方面是因为去年楼盘总体销售还不错，房企自有资金充裕；另一方面是融资环境明显改善，房企借钱更容易了。对于那些追求扩张速度的房企而言，拿地资金主要通过各类融资渠道获得，融资成本下降后，拿地行为很有可能变得更为激进。

　　业内人士认为，今年房企融资成本还有进一步下探空间。以房产信托为例，2010年历史低值为7%-10%，显然目前12%的融资成本还有可能继续走低。

　　“如果房产信托融资成本继续下降，那么房产信托产品8%-9%的预期回报率肯定也不能继续维持。在目前的投资市场中，除了互联网金融，8%-9%已经算是相当高了。”业内人士分析认为，即便适当下调回报率，也仍然不会影响到房产信托产品的募集。

　　数据显示，今年房企的大量债券即将到期，是一个名副其实的偿债高峰年。随着融资环境以及市场环境的变化，房企的资金风险也将逐步化解。记者了解到，今年以来杭州房产信托市场尚未有一例逾期事件发生。倒是有一些房企，因为从其他渠道获得了成本更低的资金，要求提前偿还信托贷款。