范欣

　　近期，国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，第一批在北京、上海、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

　　大力发展租房市场是房地产长效机制的重要组成部分，对解决流动人口居住问题，让房子回归居住本质属性具有重要推动作用。根据链家研究院统计，2016年，我国住房租赁市场的租金交易总额达1.1万亿元，租赁人口1.6亿人。预计到2025年，住房租赁市场租金GMV将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。在北京、上海、深圳这样流动人口比例较高的城市，租赁房屋占总体房屋比例为20%以上，租赁人口占城市人口比重超过30%。

　　在众多政策的支持下，广大知名房企纷纷涉水租房市场，根据克而瑞数据显示，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式布局长租公寓。但不可否认的是，当前房企发展租房市场发展仍有较多问题，突出表现在租金回报率较低和用于租赁用土地供给较少两个方面。

　　在租金回报率方面，根据某研究机构发布的百城租金回报率排行榜显示，回报率最高的三线城市衡阳仅有4.23%，不及银行长期贷款利率，而一线城市和此轮房价暴涨的二线城市租金回报率均低于2%。房企如通过“重资产”模式即公开市场招拍挂拿地开发后进行出租，在计入税费、资金成本和相应管理费用后，基本上是不可能赚钱的，即便通过“轻资产”模式房企回收成本也要5~7年，更别提利润了。

　　在土地供给较少方面，近10年以来，土地供给更多的偏向商品住房，但商品住房土地供给增加必然降低租赁住房土地供给，所以为了发展租赁住房必须拓宽土地来源。今年北京公布的未来土地供给计划中就包含集体土地份额，未来5年北京市将计划供应住宅用地6000公顷，其中集体建设用地达到了1000公顷，租赁住房计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。

　　因此，低租金回报率与租赁用土地供给较少成为发展以机构为主的租赁市场的最大瓶颈，不解决这两个问题是无法有力推动租赁市场发展的，但这其中又涉及我国土地制度问题。众所周知，集体建设用地只有经政府收储后方可入市成为国有建设用地，否则，集体建设用地建房主体是村集体经济组织，不能转让也不能改变土地性质，这也造就了我国特有的所谓“小产权房”。此次推出的集体建设用地用于组建租赁住房恰恰是打通了国有土地与集体土地的鸿沟，重点解决的是土地购置成本过高问题。

　　此外，此次试点的意义还不止于此，纵观近年来国家各项改革工作的方向，基本上是遵循着2013年国研中心提出的“383”方案路径，“383”方案中特别提及了土地制度改革，包括在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等入市，已形成的“小产权房”有条件转正以及农民享受土地增值带来收益。因而，此次试点从某种意义上可以说是为未来集体入地入市进行铺垫。

　　当然，在肯定此次试点精神的同时，还必须清楚地认识到，试点对现有房地产行业利益格局影响的显现是一个缓慢的过程，仍需要建立包括土地供给改革、金融和财税等在内的房地产长效机制。