楼面价不到6000元，上海全租赁宅地传递了什么信号？

　　来源：澎湃新闻

　　加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措，是促进房地产市场健康发展的重要内容，解决新市民住房问题的重要方式。

　　今天（7月24日）14时，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。

　　这两幅地块位置非常优越，可谓风水宝地。

　　1．浦东张江南区配套生活基地A3-06地块

　　张江地块位置

　　出让面积：65007.6平方米

　　建筑面积约13万平方米

　　规划用途：租赁住房

　　容积率：2.0

　　出让年限：70年

　　出让金额：72392万

　　起拍楼板价：约5569元/平

　　2．嘉定区嘉定新城E17-1地块

　　嘉定地块位置

　　土地用途：租赁住房

　　出让面积：28513.4平方米

　　建筑面积：71283.5平方米

　　容积率：2.5

　　出让年限：70年

　　起始总价：42417万元

　　起拍楼板价：5950元/平

　　根据周边二手房信息显示，张江地块附近的高档楼盘东郊紫园均价9.6万元/平方米，普通的紫晶苑均价也在4.6万元/平方米，地块周边有百度研发中心、上海飞机设计研究院等，需求应该不成问题。而嘉定地块周边二手房的均价也在3万元/平方米到4万元/平方米之间。

　　相比之下，如今这0.6万元/平方米不到的起拍楼板价，就是要抢的节奏了．．．

　　当然，这生意也没那么容易做。除了只租不售外，还有其他要求哦。

　　1．出让合同中明确该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。

　　2．运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。浦东新区张江地块租约原则不超过6年，嘉定地块租约原则不超过3年。

　　在近期发布的“十三五”住房发展规划中，上海已明确加大租赁住房用地的供应和加快租赁住房的建设，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。

　　据上海市规划和国土资源局副局长岑福康介绍，“根据近日国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求和上海的具体情况，当前在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，要充分发挥国有企业的引领和带动作用，特别是在稳定租赁关系、增加供给等方面的作用，将鼓励部分国有企业转型为机构化、规模化、集约化、专业化的住房租赁企业。”

　　从首批成交的两幅租赁住房用地情况看，《国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》中明确了租赁住房用地相关建设和运营等全生命周期管理要求，具体包括：明确了出让土地用途为租赁住房用地，出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”，受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业，受让人应参照政府相关规定，建立包括租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务等；同时也明确了租赁住房套数、套型、全装修等建设要求，以及租赁住房用地中公共服务设施和公共空间建设要求。

　　后续，上海将在城市中心或副中心服务业聚集区、科技研发聚集区、产业板块先进制造业聚集区、郊区各新城中心等就业集聚区域；轨道交通上盖、轨道交通站点周边等交通便利区域；以及商业、办公、住房的规模结构亟待优化区域，持续增加租赁住房用地供应。

　　同时，针对租赁住房的特点，进一步打造“以人为本、宜居舒适”的租赁住房建筑，按照建筑布局合理紧凑、建筑外观简洁美观、建筑比例尺度恰当，建筑节能环保等原则，鼓励建筑设计创新；增加物业管理、便利商业、活动交流、图书阅览、洗衣房、健身房等生活配套设施；设置户外连廊、底层架空等户外活动场地与公共空间，提高租赁住房的适应性，提升社区空间品质，营造良好的邻里交往氛围。

　　继首批租赁住房用地供应后，上海将尽快陆续公告出让若干批次的租赁住房用地，并将出台存量商办用房转型为租赁住房的规划土地有关意见，多渠道增加租赁住房供应。

　　上海首推租赁住房用地，传递哪些信号？

　　坚持“房子是用来住、不是用来炒”，服务“住有所居”

　　上海房地产市场一直被认为是全国市场的风向标。完善租购并举的住房体系，是在目前的时代背景下，上海的一项制度性考虑。

　　根据有关部门的调查，“十三五”时期，全市居住房屋的总量基本能满足需求，但是供应结构需要进一步优化。随着经济社会发展和新型城镇化推进，自住和改善型需求依然较强，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出。住房发展要积极适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求，既要稳定供应商品住房，又要进一步确保保障性住房供应，加大租赁住房供应。

　　同时，要更加注重空间布局的合理性，更加注重资源集约节约利用，更加注重发展中小套型普通商品住房和节能环保住房，切实服务“住有所居”。

　　因此，上海在《上海市住房发展“十三五”规划》中明确提出，“十三五”期间上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。同时，将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

　　从土地供给侧结构性改革出发，推进租售并举

　　提到加大住房供应，人们便会首先想到供应的“龙头”——土地。

　　2015年末以来，全国新建商品房和二手房成交价格呈现快速上涨，各大热点城市土地市场迅速升温。增加土地供应也被视为稳定房价的重要举措。然而，在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，为扼制房价上涨而单纯增加土地供应，并非房地产调控的良策，且极易造成对未来城市发展空间的“透支”。

　　“在当前资源紧约束条件下，一方面，需要稳定并有序保障住宅土地供应，稳定市场预期，严肃市场监管，坚决抑制打击房地产投机行为；另一方面，在城市发展方式转型的大框架下，需要积极探索房地产土地供应结构优化和供地方式改革，精准施策，促进房地产市场的持续健康稳定发展。”相关部门负责人表示。

　　“十三五”期间，按照“商品房用地稳中有升、保障房用地确保供应、租赁房用地着力加大”的原则，上海将在原计划600公顷（其中商品住房350公顷、保障性住房250公顷）的基础上，提升至年均供应住房用地1100公顷，并进一步优化调整结构，其中商品住房用地约400公顷、保障性住房用地约360公顷、租赁住房用地约340公顷，主要在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域，研究集中推出一批新增租赁住房用地，同时探索存量商办项目改为租赁住房，加大中小套型供应比例、研究适当提高租赁住房用地容积率。

　　经初步测算，“十三五”期间计划供应土地5500公顷，可提供住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套、租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%；保障性住房约55万套。

　　据了解，上海将划定租赁住房“十三五”重点实施区域。原则上优先增加三类地区的租赁住房供应：

　　1．就业集聚地区，为实现职住平衡，适度增加租赁住房。如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区。

　　2．交通便利地区，鼓励租赁住房布局在轨交换乘枢纽、站点周边。针对有轨道交通站点的轨道交通停车场项目结合上盖综合利用，允许在一定服务半径内，适度增加租赁住房。

　　3．商业、商务办公过剩地区，经评估，对于商业、商务办公总量确实过剩的区域，可视情况将部分未出让的和存量商业、商务办公调整为租赁住房。

　　此次率先推出的浦东新区和嘉定区的两幅地块，就分别位于张江南区配套生活基地和嘉定新城。除了规定今后“只租不售”，出让合同中还明确该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。

　　国际大都市经验对上海的启示

　　上海在上报国务院审批的《上海市城市总体规划（2016—2040）》中提出了建设成为卓越的全球城市的新目标。而放眼全球，国际上一些著名的全球城市，普遍有着较为完善的，购租并举的住房体系。

　　“在一些发达国家，如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等，居民中住房承租住户的占比均在30%以上，其中，美国、英国等国家的承租户在住户总量中的占比近十年来持续上升。”华东师范大学东方房地产学院副教授崔裴表示。

　　相比之下，上海以及国内一些大城市的住房自有率偏高，租赁住房市场发育还不够健全。另据上海社科院的调查，2013年上海家庭住房自有率约为70%，租住比例远低于伦敦、纽约、东京等55-70%的租房率。

　　除了租赁住房比例高、自有住房比率相对较低以外，国际大都市住房租赁来源多元化，社会和私人出租都占重要比例。如，伦敦2008年的私人出租部分和社会出租部分分别占住房总量的19%和24%。不同性质的租赁来源在住房租赁市场中发挥不同的作用，私人租赁可以满足多样化的市场需求，特别在满足高端客户需求上有其不可或缺的作用。

　　此外，国际大都市一般都会以法律及行政的方式，对住房租赁市场加以规范和引导。业内认为，对于年轻群体和中低收入群体，住房租赁将成为常态。对上海来说，尤其应重视住房租赁制度的建设，认真学习国外先进经验。

　　以浦东张江、嘉定新城两幅租赁住房用地出让为标志，上海已经启动加快租赁住房用地的进程。今后上海还将探索由开发商地块内自持配建租赁住房，向政府整区域配建租赁住房转变，优先供应租赁住房用地。