警防高地价多重风险

　　文/ 方问禹 董建国 郑钧天 孔祥鑫 周强 王存福 高博 马姝瑞

　　近日《瞭望》新闻周刊记者采访发现，在严格的楼市调控下，为了未来能继续“留在牌桌上”，开发商“饿着肚子也要拿地”的心态明显。业内专家建议，政府相关部门宜未雨绸缪，预防高地价带来多重风险，防止开发企业“赌博式投资”持续抬高地价、误导房价预期，最终影响调控任务的完成。

　　“地王”项目遭遇入市难

　　《瞭望》新闻周刊记者近期走访多地发现，往年“地王”项目在严厉的调控环境下正在遭遇入市难。拿下“地王”的房地产开发企业均表示高价项目将“被”推迟入市。

　　在上海，融信中国在2016年以超过10万元/平方米的楼面价拿下全国单价“地王”——中兴地块。此后，为降低风险，融信将项目一半股权卖给万科合作开发。融信中国负责人告诉本刊记者，“计划最早在2018年上半年，视市场环境决定是否入市。”

　　信达地产(5.760, 0.00, 0.00%)2015年底在上海以近5万元/平方米拿下新江湾“地王”，与泰禾集团(16.550, 0.00, 0.00%)联合操盘。泰禾内部人士表示，由于与预期价格差距较大，该项目将延迟入市。

　　本刊记者在广州调查也发现，2013年5月至2014年1月期间出让的10幅高价地块，其中有四幅单价超过了当时周边房价。在这10个项目中，只有“保利红馆”和“保利学府”实现盈利，有的项目的销售金额尚不能覆盖拿地成本。楼面价高达3.5万元/平方米的2013年广州单价“地王”甚至目前尚无开发消息。

　　在其他城市，目前高价地项目的销售情况也不乐观。华润置地华北区总经理蒋志生说，“我们在郑州买地成本单价1.2万元，但预售证只批1.6万元/平方米，而附近的二手房都卖1.8万元了。”

　　拿下合肥总价“地王”的文一房地产集团副总裁邱胜华亦表示，限价的后果客观上使“地王”项目难以入市。“我们现在的应对策略只能是控制推盘节奏，‘地王’项目计划在三年左右开发完。”

　　生存压力下开发商依旧“拼规模”

　　在预售证审批趋严、利润空间大幅压缩的情况下，房企拿地热情却依然不减。中原地产研究认为，房地产市场虽已明显降温，但房企补库存积极性仍然较高。多家企业以突破上限的价格拼抢部分城市宅地。

　　“有地才有未来。拿地了可能会死，但拿不到地肯定会死；高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死。”一家开发商向《瞭望》新闻周刊记者表示，“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。如绿地控股(7.730, -0.02, -0.26%)等“千亿级房企”的融资成本不足5%。而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上。没有规模的中小房企很难生存。

　　时代地产总裁助理康峰预计，“未来可能根据企业规模来拍地，市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有1万多家，最后能存活的或许只有排名前十的企业。”

　　碧桂园、绿城、越秀等大中房企认为，政府“限地价”期间正是拿地好时机。值得注意的是，碧桂园已连续5个月拿地金额超过百亿元，中海地产也连续2个月拿地超过百亿元。

　　随着一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，一些三、四线城市土地市场火热，一些地方甚至地价屡破新高，高溢价地频出。多位专家认为，三、四线城市高价地频出引发涨价预期，带动投机需求回潮。同时刺激地方政府高价供地冲动，容易带来库存反弹，值得警惕。

　　“限价”难阻拿地热

　　《瞭望》新闻周刊记者调查发现，各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”，甚至摇号等方式，以期达到限制最高地价的效果。

　　北京在去年9月底出台新政严控地价，杭州等热点城市限定土拍溢价率，广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式，抑制新“地王”。

　　但开发企业争当“房东”的热情高涨。如北京首批“限地价、竞自持”的4宗试点地块，全部达到最高限价，并以住宅自持100%+配建商业成交；4月底，杭州调整土拍竞价规则后“首拍”的5宗地块触及“新规”，或须现房销售，或须自持面积，或须配建保障房。

　　其他“限地价”方式对抑制“地王”作用也较为有限。中国指数研究院数据显示，3月份，一线城市成交楼面均价为30433元/平方米，环比上涨191%，同比上升261%。数据同时显示，1~3月，重点二线城市宅地市场整体溢价水平也同比上升，部分优质地块热度较高。杭州、重庆、广州、成都4个城市宅地平均溢价率均高于去年同期。

　　业内人士认为，虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式，但热点城市仍拍出高价地并不意外。“地方政府探索抑制地价的方法，而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示，一、二线城市土地资源始终受到开发商追捧。

　　同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为，土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地，设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价。因为对于房企来讲，其实际土地成本并没有降低，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会进一步推升未来住房的价格。

　　警惕三、四线城市高地价多重风险

　　由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，部分三、四线城市开始成为土地市场的新亮点。通过梳理近期土地交易不难发现，三、四线城市土地市场火热。

　　4月28日，福建莆田市公开拍卖荔城区5幅商住用地，上演了“地王”争夺战。其中一幅地块首先被阳光城(5.740, 0.00, 0.00%)集团以9596元/平方米楼面价、267%溢价率竞得，打破3月由融创集团创造的单价“地王”纪录。随后，融信集团以楼面价10030元/平方米、溢价率282%竞得另一幅地块，打破阳光城还没捂热的新“地王”纪录。

　　4月19日，江苏省启东市一宗住宅用地被阳光城下属公司以6.14亿元总价成交，折合楼面价7097元/平方米，溢价率372%，刷新当地价格纪录。

　　多家房企投资负责人表示，随着一、二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三、四线城市补仓冲动强烈，房企资金外溢趋势越发明显。

　　中国指数研究院数据显示，监控的300城今年第一季度地价同比上涨五成。其中，三、四线城市一季度土地供求量虽微降，但均价及出让金走高。数据显示，1~3月，三、四线城市共推出土地3352宗，推出土地面积11902万平方米，同比减少4%；成交方面，共成交土地2820宗，成交土地面积9895万平方米，同比减少1%；土地出让金为1939亿元，同比增加34%；成交楼面均价为1963元/平方米，同比上涨36%；土地平均溢价率为46%，较去年同期上升29个百分点。土地平均溢价率高于一线城市的20%和二线城市的31%。

　　业内人士认为，三、四线城市土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉《瞭望》新闻周刊记者，三、四线城市去库存难，一则由于库存基数较大，另一方面则与新增土地供应有关，这与地方政府收入、债务压力，有着千丝万缕的联系。

　　“相对于一、二线城市，三、四线城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于去库存的状态中，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙说。

　　控制三、四线城市土地供应节奏

　　一些专家建议，目前对三、四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策，对一些强三、四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三、四线城市仍需强化扶持。比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于三、四线城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该长远考虑市场承受力。