作者：余燕明 童海华 卢志坤

　　2018年初，优客工场（北京）创业投资有限公司（以下简称“优客工场”）管理的约120个联合办公场区更换了门楣，他们把使用了近3年的Logo“URwork”改成了“UCOMMUNE”。

　　优客工场之前“URwork”的Logo与美国联合办公品牌“WeWork”在外界看来过于相似。优客工场创始人毛大庆3年前创立这家中国境内的联合办公品牌时，也是看到了WeWork在全球发展的机会，这是早年绝大多数中国巨头企业留下的创业痕迹。

　　优客工场2017年初完成B轮融资后，已经宣布公司成为独角兽企业（10亿美元估值初创企业）。今年完成多笔融资及并购后，优客工场对外称公司估值达到了110亿元，相比年初的90亿元估值提升了20亿元。

　　不过，已有公开的消息称，一名老股东计划转让所持优客工场的股权，双方协商定价的优客工场估值仅为60亿元，与公司宣称的110亿元融资估值相去甚远。

　　据《中国经营报》记者从多个渠道获取的数据，优客工场2017年整体收入1.67亿元，对应90亿元估值，公司估值与营收比值超过了50倍，几乎相当于WeWork的这一比值的2.5倍之多。

　　一位PE人士告诉记者，一级市场估值不只是看收入，还有其他因素，比如收入YOY（增长率）。优客工场2018年收入预计能够达到6亿元左右，增幅较高，“但相比公司业务发展，优客工场募资推动的估值更高”。

　　另据记者调查了解，成立3年间，优客工场经历了十几轮不同类型的融资，除了现金投资，也有资产作价入股，另有多笔融资查无实迹，这使得优客工场的融资估值变得混沌模糊。

　　同时，优客工场2018年筹划合并了几家中小联合办公企业，以收并购、加盟等模式扩充规模，但新纳入管理的联合办公场区选址、规模、品质参差不齐，优客工场面临空置率管理方面的运营压力。

　　出租运营状况良莠不齐

　　在北京市朝阳区光华路阳光100大厦，D座地下1层是优客工场开业最早的联合办公社区，并作为优客工场在北京的旗舰店。在这8000平方米地下空间里，设置了1300个工位。

　　阳光100大厦是邻近北京CBD区域的核心物业，办公需求旺盛，但优客工场阳光100社区出租率只有87%，为了吸引租客，场区推出了招租优惠，原价2400元/月的开放式工位，优惠期的价格是2000元/月。

　　沿着西大望路径直往南2公里，是优客工场位于外企大厦B座18层的另一个联合办公场区。外企大厦场区只有173个工位，但同样没有坐满，出租率只有75%。

　　为了吸引更多的租户入驻，外企大厦场区也提供了租金优惠，原价2000元/月的开放式工位，已经降至1800元/月，原价2500元/月的独立间工位，现在的价格只要2250元/月，并且承诺半年或一年一签的租约，续约时不会上浮租金。

　　优客工场位于海淀区中关村大街的海龙大厦联合办公场区，租下了大厦的3层、8层和11层，整体租赁面积约1万平方米，设置了1000多个工位。因为海龙大厦位于中关村大街上，出租情况则要好得多，基本上已经满租，只剩下少量工位待租。

　　同样是位于海淀区中关村区域，方圆大厦的1~3层从前是国美电器商场，如今已经被改造成优客工场另一个联合办公场区。地上3层物业1.06万平方米租赁面积里，设置了1330个工位，目前已经出租了1000个工位左右，出租率也只有75%。

　　位于海淀区四季青路的优客工场社区，冠名“阿里巴巴创新中心”，也是优客工场在北京开业较早的联合办公场区。四季青场区共计租赁面积1万平方米，包括地上3层及地下1层，但只设置了874个工位，因为优客工场把地下1层和地上1层全部出租给了商业业态，只有地上2层、3层作为联合办公。

　　优客工场四季青场区的出租率接近95%，目前空置了40个工位左右，因此给予的工位价格优惠较少，并且租金每年会有一定幅度递增。

　　与海龙大厦场区类似，出租率高得益于大企业的整租，优客工场四季青场区最大的一家企业租户占用了500多个工位，包括整租了地上3层的全部面积及地上2层的部分工位。

　　但剩余工位租赁的都是小企业，“30个工位在我们社区已经算得上大企业了。现在入驻的企业许多只有几个工位。”优客工场四季青场区的一位工作人员介绍说。

　　北京丰台区的方庄，30年前曾被称为北京的“富人区”，如今已经破败。穿插在方庄南路西侧一条杂乱的无名小径与几栋低矮的居民楼之间，坐落了2栋旧式7层商务楼。

　　这2栋旧式7层商务楼，冠有一个响亮的名字——“中国云谷·方庄电商产业园”，商务楼大部分办公面积由一家企业长租自用办公。

　　2017年初，其中一栋商务楼的2层办公面积转租给了联合办公企业洪泰创新空间，2017年4月份优客工场合并洪泰创新空间后，这个场区挂上了优客工厂的牌子并由其运营，但由于位置偏僻、配套落后，出租和运营情况并不理想，今年初不少企业退租，目前这个场区大部分办公面积空置。

　　“我们的联合办公社区出租率都是90%左右，主要是因为我们拓展选择直营模式，而非加盟和并购方式，后者在选址、体量、产品的标准上参差不齐，难以管控，直营模式都有严格的选址、面积和产品标准。”一家大型联合办公企业的高管告诉记者。